[미국] 부동산 단서조항 (contingency) 의 중요성

 

부동산 거래가 어떤 식으로 일어나는지 알아보자.

판매자가 팔고싶은 부동산을 중계 사이트나 에이전트를 통해서 공개하면, 구매 의향이 있는 사람이 구매 의향서 (purchase offer) 를 판매자에게 보낸다. 판매자는 이것을 수용 할 수도 있고, 거절 할 수도 있다. 보통은 판매자가 자기에게 유리한 조건으로 다른 조건 (counter offer) 을 제시한다. 이렇게 협상을 이어가다가 양쪽 다 수용하는 합의점에 이르기도 하고 그렇지 못할 수도 있다. 합의점에 이르지 못하면 매매는 성사되지 않고 판매자 구매자는 아무 법적 의무 없이 자기 갈 길 가면 된다. 만일 양쪽이 합의 하게 되면 구매자는 합의된 매매가의 1~2퍼센트 정도를 계약금 (earnest money deposit)으로 내고 매매 계약서를 작성한다. 이 계약금은 계약이 진행되는 동안에 제 삼자인 에스크로 회사가 맡아둔다.  

 

계약서에는 단서 조항 (contingency)들을 추가할 수 있다. 이 단서 조항들에는 여러 종류가 있는데, 용어집에 나와 있듯이 대부분 판매자를 보호하기 위함이다. 종류의 몇가지 예를 들어보자.

 

Appraisal contingency: 부동산 거래 계약에서 그 평가 금액이 최소한 얼마는 되어야 한다는 조항. 구매자를 보호하는 조치의 일환이다. 예를 들어 집의 평가 금액이 십만불은 최소한 되어야 한다는 조항을 계약에 집어 넣었다고 하자. 실제 평가 금액이 십만불에 미치치 못 할 경우 구매자는 계약금을 돌려 받고 계약을 파기할 수 있다. 평가 금액이 결정 된 이후 구매자는 특정 기간내에 계약을 계속 진행 할 것인지 파기할 것인지를 결정해야 한다. 구매자가 그 기간이 지난 후에 계약을 파기하고 싶을 경우 계약금을 돌려받지 못할 수 있다. 

 

Home sale contingency: 주택 (또는 부동산) 거래시 판매자를 보호하는 단서 조항의 하나다. 특히 현재 살고있는 집을 팔아야 다음 집을 구매할 수 있는 상황인 경우 새 집 계약서에 "지금 살고 있는 집이 팔려야 이 집을 살 수 있음"이라는 조항을 넣을 수 있다. 살고있는 집이 팔리지 않아서 새 집을 구매하지 못할 경우, 계약금을 받고 계약을 파기할 수 있다. 새 집을 판매하는 사람의 입장에서는 이 조항이 문제가 될 수 있는데 왜냐하면 이 기간동안 다른 사람에게는 집을 팔 지 못하기 때문이다. 그래서 계약서에 특정 기간을 명시하고 이 기간동안 거래가 되지 않을 경우 판매자가 계약을 파기할 수 있도록 한다. 

 

Inspection contingency (aka due diligence contingency):  주택 구매자를 보호하는 조치인데, 특정 기간 안에 (보통 일주일) 집의 상태를 점검 하고 문제가 발견될 경우 계약금을 돌려 받으면서 계약을 파기할 수 있도록 한다. 아니면 문제가 되는 부분에 대해서 판매자와 가격 협상을 할수도 있다. 보통 cost-of-repair contingency 가 Inspection contingency 에 포함되는경우가 많은데, 주택 수리 예상 금액이 합의한 일정 금액보다 많을 경우 판매자는 계약을 파기할 수 있다. 보통 집 매매가의 1~2% 정도이다. 

 

Loan contingency (aka Financing contingency aka Mortgage contingency): 부동산 거래 조항인데, 집을 사는 사람이 모기지를 구하는 기간을 보장해 주는것이다. 보통 30~60일 동안 판매자가 모기지를 구하는 기간을 줄 수 있다. 그러나 모기지를 구하지 못하면 구매자는 이 기간 내에 계약을 파기할 수 있고 계약금을 돌려받을 수 있다. 그러나 이 기간 내에 계약을 파기하지 않으면 모기지를 구했는지와 상관 없이 이 부도산을 구매 해야한다. 

 

이 단서 조항들이 모두 문제없이 만족이 된다면 계약은 성사 되는 것이고, 그렇지 않으면 파기 된다. 어떤 조건에서 계약이 파기 되느냐에 따라서 계약금이 구매자에게 돌려 줄 수도 그렇지 않을수도 있다. 그래서 계약서를 작성 할 때에 단서 조항들을 꼼꼼히 살피는 것이 굉장히 중요하다. 요즘같이 부도산 시장이 과열되서 구매 경쟁이 치열할 경우, 주태구매 경쟁에서 우위를 차지하기 위해서 단서 조항을 뺀 채로 구매 의향서를 제출하는 경우가 있는데 이것은 주택 구매자에게 굉장한 위험으로 작용할 수 있다.