[미국] 부동산 관련 용어

1031 exchange (또는 like-kind exchange): 부동산 양도세 세금 연기 규정. 주거용 주택의 2년 이상 거주시 오십만불 까지 양도소득세가 면제된다. 투자용 부동산을 팔 때 생긴 소득에 대해서 세금을 내야되는데, 특정 조건이 만족되면 세금을 당장 안내고 지연 시킬 수 있다. 그 조건은 부동산을 판매하고 나서 비슷한 가격의 부동산은 구매하는 것이다.  

 

에이전트: 집 구매자와 판매자를 연결해 주는사람. 브로커에게 반듯이 고용된 상태로 일해야 한다.

 

브로커: 에이전트인데 추가 교육을 받고 브로커 자격증을 취득한 사람. 에이전트를 고용할 수 있다. 

 

리얼터: 미국 리얼터 연합에 소속된 사람들을 총칭.

 

리스팅 에이전트: 집을 팔려고 내 놓은 에이전트. MLS 를 통해 집을 판매를 홍보한다. 

 

Appraisal (어프레이절): 부동산 가격 평가. 은행이 부동산을 담보로 융자를 내 줄 때 당연히 돈을 떼일 위험을 줄이고 싶어 한다. 그래서 담보 물건의 가격이 얼마나 되는지 추정 하는데 이 과정이 에프레이절 이다. 이 평가 금액은 보통 시장에서 거래되는 부동산 가격보다 낮다. 이 평가 금액을 바탕으로 판매자에게 가격 재협상을 요구하기도 하는데 보통 받아들여지지 않는다. 

 

Appraisal contingency: 부동산 거래 계약에서 그 평가 금액이 최소한 얼마는 되어야 한다는 조항. 구매자를 보호하는 조치의 일환이다. 예를 들어 집의 평가 금액이 십만불은 최소한 되어야 한다는 조항을 계약에 집어 넣었다고 하자. 실제 평가 금액이 십만불에 미치치 못 할 경우 구매자는 계약금을 돌려 받고 계약을 파기할 수 있다. 평가 금액이 결정 된 이후 구매자는 특정 기간내에 계약을 계속 진행 할 것인지 파기할 것인지를 결정해야 한다. 구매자가 그 기간이 지난 후에 계약을 파기하고 싶을 경우 계약금을 돌려받지 못할 수 있다. 

 

balloon payment: 융자 기간의 마지막에 평소 매달 내던 액수보다 많은 금액을 지불하는것. 만일 모기지에 balloon payment 조건이 있다면, 평소 매 달 내던 모기지는 상대적으로적게 내고, 대신 마지막에 많은 금액 (모기지 조건에 따라 다르지만 보통 몇만불 단위 이상)을 낸다. 

 

Bleach of contract: 계약 파기

 

Buyer Representation Agreement (BRA): 바이어가 리얼터와 맺는 계약. 바이어는 계약 당사자인 리얼터를 통해서 집을 보고, 또 구매 할 경우 이 리얼터를 통해서 하겠다는 약속. 리얼터 입장에서도 고객이 같이 일 할 의사가 분명히 있는것을 알기에 자기 고객이라는 생각으로 임한다는 긍정적인 면이 있다. 계약 파기는 보통 어느 쪽에서든지 계약 파기 문서를 보냄으로 쉽게 파기 가능하다. 브로커 마다 문서 양식이 있으나 그 내용은 어느 브로커 할 것 없이 이 예제와 거의 비슷하다. 

 

capitalization rates (or cap rate): 일년 랜트 기대 수입 / 집 매매가. 8~12% 면 괜찮은 편이다. 투자 결정 전에 확인해야 할 지표중 하나. 다른 지표는: cash flow, cash on cash ROI. 

 

Comp (or comparable sales): 집 시장 가치 평가를 위한 주변 시세와의 비교

 

Contingency: 주택 매매 계약이 법적인 구속렬을 갖기 위해서 충족 되어야 하는 조건들. 여러 종류가 있다. Appraisal, financing, inspection (or due deligence) contingency, 등등. 거래 과정에서 이 조건들이 충족되지 않을 경우 매매 당사자는 계약을 파기 할 수 있다. 보통은 구매자 쪽에서 파기하는 경우가 많다. 예를 들어 집이 겉으로 보기에 괜찮아 보여서 거래를 진행 했는데 인스펙션 도중에 심각한 구조적 문제가 발견이 된다면 계약금들 돌려 받으면서 계약을 파기할 수 있다. 반대로 명시된 모든 조건들이 충족이 된다면 계약을 성사 시켜야 한다. 그렇지 않을 경우 계약 파기로 간주 되는데, 그 결과로 여러 불이익을 당할 수 있다. 구매자가 계약을 파기 할 경우 계약금을 돌려받지 못 할 수 있다. Contingency는 누가 작성하는가? 주 마다 다르다. 어떤 주에서는 리얼터가 작성해도 되고, 어떤 주는 변호사만 할 수 있다. 

 

Debt service: 주택 담보 대출을 원금 + 이자.

 

deed: 주택, 자동차의 소유권을 증명하는 증서. 부동산 투자를 할 때 법적인 분쟁에 대비해서 회사 (Limited LIability Company (LLC))를 세우고 LLC통해서 랜트를 주는데, 이 때 deed를 작성해서 자기 소유권을 LLC 에 넘긴다. 

 

direct main campaign: 집에 우편물을 보내서 집을 팔 의향이 있는지 물어보는것

 

driving for dollars: 부동산 투자를 위해서 관심 있는 동네를 걷거나 운전하면서 둘러보는 행위. 괜찮은 동네에 관리 잘 안된 집들, 그래서 혹시 좋은 가격에 매수 가능한 집들을 집중 타겟으로 하고 둘러본다. 

 

Earnest money (aka Earnest money deposit): 계약금, 약조금. 이 돈은 보통 escrow 회사가 보관한다. 

 

Escrow: 제삼자 (a third party) 가 매매 당사자들을 위해서 임시로 두 당사자 사이의 돈이나 문서를 보관해 주는것. 

 

Exclusive contract with real estate agent: 리얼터가 의뢰인 (집 판매자 아니면 구매자)와 맺는 계약서. 자기랑만 거래하고 다른 리얼터랑 일하지 말라는 계약. 꼭 서명 할 필요는 없지만, 리얼터 입장에서는 의뢰인이 다른 리얼터랑도 있하고 (일할 수 ) 있는걸 알기에 신경을 덜 쓸 수 있다. 하지만 의뢰인 입장에서는 한명의 리얼터에 묶일 수 있기때문에 계약서에 서명하는것이 꼭 좋은것만은 아니다. 서명 했는데 리얼터가 바빠서 제 때 신경을 못써주면 좋은 딜을 놓칠 수 있다. 계약서에는 두 종류가 있다. Exclusive listing agreement, 그리고 buyer-broker contract. 전자는 판매자와 리얼터의 계약, 후자는 구매자와 리얼터 (아니면 브로커)와의 계약. 스트레스와 리스크를 줄이기 위해서 좋은 리얼터를 찾고 계약을 하는것이 최선이 서로에게 최선이지 않을까 싶다.

 

Exclusive buyer's agent: 집 구매자만을 대변하는 에이전트. 이 에이전트는 판매자와는 일하지 않고 구매자만을 대변한다. 판매자와는 이해관계를 전혀 맺지 않기 때문에 구매자 입장에서는 더 믿을 수 있지만 이런 에이전트는 드물다. 이런 에이전트들의 모임도 있다. National Association of Exclusive Buyer Agents (NAEBA). 여기서 검색도 가능하다. 

 

Fannie Mae, Freddie Mac, and Ginnie Mae: 

 

 

forbearance: 모기지 합법적으로 안내도 되는것. 보통 단기적으로 경제적 어려움을 겪는 사람들을 구제하는 방법으로 시행 되는데 코로나 때 미국 정부에서 몇개월간 시행했다. 

 

Jumbo loan: 융자 금액이 큰 모기지. 싱글 홈의 경우 $548,250 넘으면 점보론. 이 액수는 Fannie Mae and Freddie Mac 에서 정해놓은 융자 서비스 제한 금액이다. 

 

Hard money: 담보를 잡히고 빌리는 돈. 예를 들어 집을 담보로 잡고 돈을 빌리면 이 빌린 돈이 하드머니다. 담보는 가치가 있는 물건으로 잡을 수 있는데, 귀금속도 이에 해당한다. 

 

HELOC (home equity line of credit): 집을 담보로 대출 받는 방법인데, 보통 현재 모기지를 가지고 있는 은행에서 얻는다. 단기간 자금이 필요할 때 유용하다. 빌린 돈은 이자만 갚다가 언제든지 한번에 갚아도 된다. 

 

Home sale contingency: 주택 (또는 부동산) 거래시 판매자를 보호하는 단서 조항의 하나다. 특히 현재 살고있는 집을 팔아야 다음 집을 구매할 수 있는 상황인 경우 새 집 계약서에 "지금 살고 있는 집이 팔려야 이 집을 살 수 있음"이라는 조항을 넣을 수 있다. 살고있는 집이 팔리지 않아서 새 집을 구매하지 못할 경우, 계약금을 받고 계약을 파기할 수 있다. 새 집을 판매하는 사람의 입장에서는 이 조항이 문제가 될 수 있는데 왜냐하면 이 기간동안 다른 사람에게는 집을 팔 지 못하기 때문이다. 그래서 계약서에 특정 기간을 명시하고 이 기간동안 거래가 되지 않을 경우 판매자가 계약을 파기할 수 있도록 한다. 

 

Inspection contingency (aka due diligence contingency):  주택 구매자를 보호하는 조치인데, 특정 기간 안에 (보통 일주일) 집의 상태를 점검 하고 문제가 발견될 경우 계약금을 돌려 받으면서 계약을 파기할 수 있도록 한다. 아니면 문제가 되는 부분에 대해서 판매자와 가격 협상을 할수도 있다. 보통 cost-of-repair contingency 가 Inspection contingency 에 포함되는경우가 많은데, 주택 수리 예상 금액이 합의한 일정 금액보다 많을 경우 판매자는 계약을 파기할 수 있다. 보통 집 매매가의 1~2% 정도이다. 

 

Intermediary: 부동산 거래에 있어서 중개자 혹은 중개인. 

 

Kick-out clause: 부동산 매매 계약에서 판매자를 보호하는 조치이다. Home sale contingency에 명시된 조건에 판매자가 동의하는 대신에, 이 기간에도 구매 의사가 있는 사람에게 집을 보여줄 수 있도록 한다. 그래서 다른 사람이 집을 사겠다고 할 경우, 기존 구매자에게 알리고 판매자는 기존 구매자와의 계약을 파기할 수 있다. 

 

Lender (랜더): 부동산 구매시 돈을 빌려주는 사람이나 기관. 집을 사는 사람이 돈을 빌리는 곳 으로 이해하면 되다. 

 

line of credit: 여신 한도. 

 

Loan contingency (aka Financing contingency aka Mortgage contingency): 부동산 거래 조항인데, 집을 사는 사람이 모기지를 구하는 기간을 보장해 주는것이다. 보통 30~60일 동안 판매자가 모기지를 구하는 기간을 줄 수 있다. 그러나 모기지를 구하지 못하면 구매자는 이 기간 내에 계약을 파기할 수 있고 계약금을 돌려받을 수 있다. 그러나 이 기간 내에 계약을 파기하지 않으면 모기지를 구했는지와 상관 없이 이 부도산을 구매 해야한다. 

 

loan-to-value (LTV) ratio: 모기지 위험을 나타내는 지표중 하나. 계산 공식은: (모기지 /  감정가) * 100. 예를 들어, 십만불짜리 집을 담보로 구만불을 빌리면, (90,000/100,000)*100 = 90%. LTV가 높다는것은 돈을 빌려주는 사람 입장에서는 위험이 크다는 말이 된다. 집 가치가 10만불 인줄 알고 구만불을 빌려줬는데, 그 다음해에 집값이 8만불로 떨어지면, 그 집을 팔아도 빌려준 원금 회수가 안되기 때문이다. 그래서 이 위험을 줄이기 위해서 LTV 가 높은 융자는 그렇지 않은 융자에 비해 이자율이 높다.  

 

mortgage-backed securities: 모기지 담보 증권

 

MLS (multiple listing service): 브로커들을 연결시켜주는 브로커 협업 도구. 집 판매 브로커와 집 구매 브로커가 따로 놀면 (서로 정보가없고 교류가 없으면) 매매 성사가 잘 안된다. 그래서 서로 이익을 공유하고, 이는 브로커들이 서로 협력해서 일하게 돕는다. MLS를 통해서 공정한 경쟁이 보장 된다. 작은 브러커라도 공개된 모든 정보에 접근이 가능하기 때문에 큰 브로커 회사와도 경쟁할 수 있다. ZipRealty.com 에 가입해서 새로 리스팅에 올라오는 집들에 대한 정보를 이메일로 받아볼 수 있다. 

 

NAR: national association of realtors

 

owner financing (aka seller financing): 집을 파는 사람이 구매자에게 융자를 해주는것. 집을 사는 사람이 은행에서 돈을 빌려서 집을 사는게 아니라, 판매자에게서 융자를 받는다. 이럴 경우 보통 이자율이 은행이자보다 높고 balloon payment 가 있을 수 있다. 

 

mortgage point (aka buying down the rate): 모기지를 받을 때 대출 받는 은행에 내는 일종의 수수료. 포인트를 내면 이자율을 더 좋게 받을 수 있다. 달리 보면, 이자를 미리 내고 다달이 내는 모기지 이자를 줄인다고 할 수도 있다. 보통 1 포인트는 융자 금액의 1%다. 예를 들어 융자 금액이 $100,000이면, 1 포인트 가겨은 $1,000. 어떤게 더 이득인지는 자기가 처한 상황에 따라 다르다. 보통 집을 오래 보유할 계획이면 포인트는 사는게 유리하다. 포인트를 사고 매 달 적게 낸 이자를 계속 합하다 보면 어느 순간 손익 분기점에 이른다. 다시 말해 이자 줄인 금액의 총 합이 포인트 금액보다 커진다. 손익 분기점이 언제인지 아는것이 중요하다. 이를 계산하려면, 포인트 사는 금액을 매 달 줄어든 이자로 나누면 된다. 예를 들어 포인트 사는데 $1,000을 썼고, 매 달 이자를 $20불 줄인다면 손익 분기점은 50개월이다. 

 

PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance): 매달 내는 모기지관련해서 원금 이자 세금 보험금 항목의 합계를 이른 말. 

 

PITI reserve: 집 주인이 PITI 를 내기 위해 저축한 돈. 예를 들어 어떤 사람이 투자용 집을 사려고 모기지를 받으려고 할 때, 랜더가 융자받는 사람에게 최소 몇달치의 PITI 가 있는지 확인을 요구할 수 있다. 혹시 세입자가 월세를 안내더라고 집주인이 모기지를 감당할 수 있는지 보기 위함이다. 랜더 입장에서는 위험을 줄이기 위한 수단의 하나다.  

 

prevailing party: 소송에서 이긴쪽. 부동산 계약을 하다가 소송에 가는 경우가 있는데, 이 소송에서 이긴쪽을 prevailing party 라고 한다. 예를 들어 집 구매자가 에이전트와 Buyer Representation Agreement를 맺었는데 에이전트가 계약을 위반했는데도 불구하고 합당한 조치를 하지 않아서 소송했다고 생각해 보자. 이 때 원고 (구매자) 가 이겼을 경우 구매자가 prevailing party 가된다. 보통 이 때 소송에 들어간 변호사 비용을 소송에서 진 쪽이 배상한다.

 

pre-foreclosure: 모기지 담보권자인 은행이 부동산 압류 절차에 들어 갔지만, 그 부동산이 아직 경매에 나오지 않은 상태. 일단 압류가 되면 경매에 나온다. 

 

refinance: 재융자. 기존에 살고 있는 집의 모기지를 해제하고, 다시 모기지를 얻는것. 기존의 모기지에 계약 기간이 남아있다면 패널티를 내야할 수 있다. 이자율을 보통 우대금리의 +0.5 ~1% 정도 적용된다. 

 

renter's insurance (aka tenant's insurance): 세입자가 드는 보험. 월세를 사는 동안에 집에 문제가 생겼을 때 커버해주는 보험인데 보통 화재, 물 관련 문제 또는 집에 누가 놀러 왔다가 다친경우 등에 대해서 커버된다. 가입 비는 보통 한달에 10~20불 정도. 집 주인이 드는 보험과 별도로 세입자가 드는 보험이다. 어떤 집 주인은 세입자에게 이 보험을 요구하기도 한다.

 

REO: 은행이 보유한 집. 압류한 이후 처분되지 않은 부동산들. 

 

residential service contractor: 집 수리와 리모델링을 하는 회사. 컨트랙터 잘못 걸리면 이렇게 되는 수가 있다. 검색 해 보면 각 주에 있는 컨트랙터를 찾을 수 있는데, 예를 들어 이 사이트는 텍사스 컨트랙터 리스트를 보여준다. 

 

section 8 (섹션 8): 저소득층 랜트 지원 프로그램

 

Seller financing: 집을 파는 사람이 집을 사는 사람한테 융자를 해주는것. 예를 들어 집이 십만불이라 하면, 사는 사람이 이만불 (20%)을 다운 하고, 나머지는 집 파는 사람한테 빌리는것으로 계약을 하는것. 

 

Shared housing: 한 집에 서로 모르는 세입자를 여러명 들이는것. 예를 들어 한 유닛에 방이 두개인 경우 두명의 세입자를 찾아서 그 유닛을 공유하게 하는것.

 

Short Sale: 부동산에서 숏세일은 남은 융자금 보다 집을 더싸게 파는것을 말한다. 예를 들어, 어떤 집 주인이 은행에 모기지가 아직 십만불 남았는데 매 달 모기지를 낼 돈이 없으면 은행이 이 집을 팔아서 모기지를 회수하게 된다. 이 때 은행 입장에서는 당연히 집을 최소한 십만불은 받고 팔아야 받을 돈을 다 회수할 수 있을텐데, 주택의 시장 가겨이 십만불이 안되면 어쩔 수 없이 십만불보다 낮은 가격에 집을 팔 수 밖에 없는다. 이렇게 융자금 회수도 안되는 금액으로 집을 처분하는 것을 숏세일 이라 한다. 숏 세일로 회수하지 못한 남은 융자금에 대해서는 그럼 집 주인한테 갚을 의무가 있을까? 그건 미국에서는 주 마다 다르다. 어떤 주에서는 숏 세일을 하는 동시에 집 주인은 더이상 융자 상환 의무를 지지 않는 반면, 어떤 주에서는 남은 융자금도 계속 상환할 의무를 진다. 

 

Title insurance: 부동산 소유권 분쟁에 대비한 보험. 예를 들어 집을 사면서 담보 대출을 받는다고 할 때, 은행은 담보물인 집의 소유권 분쟁이 생기는것을 대비해서 보험을 요구한다. 그러면 혹시 나중에 집 소유권 분쟁에서 패하게 되더라도 보험으로 보상받게 된다. 

 

Title policy: Title insurance 와 같은 뜻

 

Underwriting: 모기지 받을 때 은행이 모기지 신청한 사람이 제출한 자료들 (연봉, 자산현황, 기존 대출금, 부동산 상세 정보등)이 맞는지 확인하는 작업. 

 

Warranty Deed: 부동산 거래에서 보호자를 보호하는 문서중 하나. 판매자가 해당 부동산에 아무 하자가 없다는것을 보증한다. 파는 사람이 실제 주인이 맞고, 또 담보 잡힌게 없다는것을 보증한다. 부동산 거래 후 나중에 문제가 생기면 (알고보니 실제 주인이 다른 사람이었다던지 하는), 구매자는 이 문서를 가지고 판매자를 고소할 수 있다.