[미국]투자용 주택 구매 절차

bigger pockets 블로그에 나온 내용 공부하면서 번역하고 간추린다. 원글은 여기를 참조. 

 

왜 랜트용 집이 좋은 투자인가?

• 현금 흐름. 
• 세입자 돈으로 융자 값기
• 집 값 상승. 세입자 돈으로 융자를 값는 동안 집값도 상승한다. 
• 세금 혜택. 

 

그럼  랜트용 집 구매의 여정을 어떻게 시작할까?

1. 공부. 계속 읽고, 사람들한테 물어보고 해서 배워라. 할 수 있는 한 최대한 많이 배워라. 준비가 될때까지. 

2. 시장을 정해라. 첫 집은 근처에, 한두시간 거리에 있는게 좋다. 첫 집이기 때문에 그래야 수월하다. 하지만 준비만 잘 되면, 그리고 좋은 딜이라면 좀 멀어도 상관 없긴 하다. zillow.com, realtor.com 등 웹사이트를 보고, 또 근처에 있는 집들도 가서 봐라. 집은 어떤지, 가격은 어떤지 등등. 가능하면 랜트용 집을 가지고 있는 사람들과 알고 지내고, 어디에 집을 가지고 있는지도 봐라. 일단 시장을 정하고 나면, 그 시장에 대해 빠삭하게 알아봐라. 사람들이 어디 살기 좋아하는지. 어느 동네가 집값이 높고 낮은지. 렌트비는 얼마나 나오는지. 범죄율은 어떤지. 그 동네 리얼터, 대부업자, 집 관리자 그리고 그 동네 부동산 투자자와 이야기 해보는것은 엄청나게 도움이 된다. 

 

투자할 동네를 크게 세 분류로 나눌 수 있다. 

• class A: 대부분의 집들이 집 주인이 살고 있는 동네. 
• class B: 세입자와 집주인이 35% ~ 65% 정도로 섞여있는 동네. 이런 동네가 랜트집 구하긴 제일 좋다. 
• class C: 대부분 세입자가 살고있는 동네. 이런 동네는 사람들이 오래 안살고 나가기 때문에 공실률이 높다. 그래서 별로다. 

3. 돈은 어디서 구하나. preapproval 을 받아라. 

(동네) 은행에서 모기지를 구해라. 집값의 20%는 다운페이로 내고, 80프로는 융자로 받아라. 집을 구매할 때 뿐 아니라 유지 하는데도 비용이 든다. 관리비, 세금, 수리비 등등. 이런 비용들을 다 고려해서 정절한 랜트 금액을 정해라. 이 때 주변 시세를 꼭 반영해라. 

 

4. 다른 투자자를 찾아라. 

당장 현금이 없다면 다른 투자자를 찾는 방법도 있다. 괜찮은 딜만 찾으면 투자하고 싶은 사람은 나타날거다. 괜찮은 딜이라는 확신을 주기 위해선 여러 지표들을 계산해서 설득을 해야 하는데, 이때 쓰이는 지표들은 보통 다음과 같다. ROI, cash-on-cas, capatalization rate. 지표 계산은 보수적으로 하되, 공실률, 예상 수리 비용, 관리비 등 발생할 지 모르는 비용을 반듯이 고려해야 한다. 

 

5. 딜 분석

지속적으로, 많은 분석을 해봐라. 익숙해 지도록. 매일 꾸준히 하다보면 분석하는 방법에 점점 익숙해 지고, 괜찮은 딜을 찾을 수 있을것이다. 집을 구매할 때는 시장 가격에서 10~20% 낮은 가격에 사길 권한다. 그래야 집을 다시 급히 처분할 일이 생기더라도 손해를 덜 보고 팔 수 있다. ROI 를 계산해서 15% 정도 나오는 집을 사는게 좋다. 집을 사서 랜트를 줄 때 한달 랜트비는 집 매매가의 1%는 되는게 좋다. 집 값이 이십만불 이면 최소 한달 랜트비로 이천불은 받을 수 있는 집이 좋다. 

 

6. 집 찾기

처음엔 리얼터랑 일하는것도 괜찮다. 주택 투자를 잘 아는 리얼터면 좋다. 

 

7. 오퍼

경쟁이 심할수록 빨리 그리고 영리하게 오퍼를 넣는것이 중요. 10에서 20개쯤 오퍼를 넣으면 그 중 하나정도 거래가 될거다. 중요한건 괜찮은 집을 계속 찾아서 계속 오퍼를 넣는것이다. 오퍼를 따내면 집 가격의 1%를 가계약금으로 보통 낸다. 

 

8. due deligence

오퍼를 따낸 다음부터 클로징 할 때 까지 할 일들. 

 

집 가치 평가: 이걸 바탕으로 은행에서 융자를 받는다. 한 오육백불 든다. 평가받은 금액이 동네 시세보다 높으면 운이 좋은거다. 낮으면 이걸 핑계로 구매를 취소 하거나, 재 평가를 요청 하거나, 아니면 집 셀러와 딜을 다시 해 볼수도 있다. 이 모든 과정을 리얼터가 도와줄거다. 

 

인스팩션: 오퍼를 넣을 때는 항상 'contingent on a home inspection' 으로 해라. 즉 집 인스펙션 상태가 안좋게 나오면 구매 계약을 깰 수 있게 처음부터 해야한다. 그리고 나서, 집에 심각한 문제가 있다면 이를 가지고 다시 협상을 하거나, 아니면 집 매매 전에 수리를 먼저 요구할 수 있다. 문제가 있으면 보통 리얼터한테 연락이 온다. 

 

타이틀: 리얼터가 보통 타이틀 회사를 소개해 줄거다. 

 

세입자가 있는 집이라면 이것저것 다 확인해라. 랜트비, 달 평균 수리비 등. 

 

관리자 (property management): 본인이 집 관리 할게 아니면 관리를 대신 해줄 사람을 구해라. 그리고 집 보험도 들어라. 

 

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집 관리

• 세일자 찾는 광고
• 백그라운드 체크 (범죄 이력 확인)
• 디파짓: 혹시 세입자가 랜트 안낼 때 대비
• 유지보수
• reserves

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세금

집 주인을 위한 세금 혜택이 많다. 잘 알아봐라. 

집을 많이 고칠 예정이면, 어떤 항목이 세제 혜택이 있는지 미리 알아봐라.