굿페 471. 투자용 주택 구매 - 90일 도전

 

유트브에서 부동산 투자 관련된 영상을 찾았다. BiggerPockets 블로거인 Brandon (짧게 여기선 그냥 '브' 라고 하자) 가 올린 부동산 투자 어떻게 시작할지에 대한 내용인데 정리가 잘 되있다. 

https://www.youtube.com/watch?v=__CbXjb1aeU 

 

투자는 6단계로 진핸된다. 

1. 목적

나아게 부동산 투자 목적 목적은 뭔가? 지루한 직장 탈출. 여행. 가족과 시간

 

2. Niches and Strategies

Niches (부동산 종류? 정도로 해석하면 될듯)

• single family home
• small multifamily
• large multifamily
• office space
• retail
• mobile homes
• mobile home parks

Strategy

• buy and hold
• fix-and-flipping
• wholesaling: 집을 저렴한 가격에 받아서 다른 구매자에게 넘기는것. 집을 실제로 구매하진 않고, 일종에 좋은 딜 찾아서 다른 구매자에게 웃돈을 받고 넘기는 것으로 이윤을 남기는것
• development
• turnkey
• brrrr (buy, rehab, rent, refinance, repeat)
• house hacking
• student rentals
• vacation rentals

브는 일단 주택 형태, 전략 하나를 골라서 시작할 것을 권한다. 모두 다 알고 시작할 필요는 없다. 

 

그 다음, 어디에 있는 부동산을 살것인가. 

• local vs long-distance
• neighborhood

원하는 지역이 있다면, 당연히 그 지역에 대해서 잘 알아야 한다. Study the market! 시작하는 가장 좋은 방법중 하나는 일단 부동산 하나를 골라서 분석해 보는것이다. 

• high vs low rent area
• crime rate
• school rate
• population trends

3. Deals 

괜찮은 딜을 어떻게 찾는가?

 

초급

• realtor.com or zillow.com
• sort by your criteria
• look for "hidden potential": 겉으로 보기에만 약간 문제가 있는 집들이 좋다. 페인트랑 카펫 정도만 다시 하면 되니까. 

처음부터 너무 욕심내서 엄청나게 괜찮은 딜을 찾으려고 하지 마라. 일단 하나 시작해서 그냥 괜찮은 딜 정도면 된다. 일단 시작해서 투자용 집 구매하는 일련의 과정을 거쳐 보는것이 중요하다. 이 과정을 통해서 집을 보는 안목을 키우고, 사람들을 알아가고 하는 것 만으로도 큰 수확이다. 또 한가지, 인터넷으로 검생해서 보는 집들은 일단 모두 공개되 있기 때문에 경쟁이 심하고, 좋은 물건들은 아예 인터넷에 올라오기 전에 매매되는 경우가 많다. 그럼 좀 더 나은 딜을 찾는 방법은 없을까? 브가 소개하는 방법은 다음과 같다. 

 

중금

• 맘에 드는 동네를 돌아다닌다
• 좀 관리 안되는 듯한 집을 찾는다. CRM (고객 관리 프로그램)에 추가. 예를 들면 딜머신
• 아니면 집 주인한테 바로 전화해 보는것도 나쁘지 않다. "집 혹시 팔 생각 있냐?", 없다고 하면 "그럼 이 집 말고 혹시 다른 집 있으면 팔생각 있냐?" 이 두번째 질문에 의외로 응답이 오는 경우가 있다. 전화번호는 어디서 찾느냐? SkipTracing 회사들을 통하면 된다. 이 회사들은 쉽게 말해 돈 떼먹고 도망친 채무자들 찾는데 전문성이 있는 회사들이다. (Batch Leads, Leadfusion, zoominfo)

고급

• download a large list of sellers from ListSource, Propstream, or other. (모기지를 못내고 있거나, 집 관리를 귀찮아 하거나, 집을 현금으로 사서 다시 집을 팔고싶은 사람 등이 이런 우편물을 받으면 집을 팔고싶어 할 수 도 있다)
• mail letters or postcards to 1,000+ / month
• answer the phone

어떤 방법으로 접근을 하든, 가장 중요한 것은 일단 Lead (집 구매 절차를 시작) 하는것이다. Get leads however you can!

 

그럼 시작 한다은? 집 분석을 한다. 웨비나: How to find incredible real estate deals even in a competitive market

 

 

4. LAPS 프로세스: 모든 집을 최고의 딜이라고 할 만 한 가격이 있다. 

Lead -> Analyze -> pursue -> success

 

how to make lead

• agent
• skip tracing
• wholesaler

얼마나 많은 집들을 분석할 것인가? 목표를 정하고, 지속하라. 

내 목표: 한주에 5개. 

 

구매 의향서 (오퍼)를 몇개나 넣을것인가? 

내 목표: 2주에 한개. 

 

분석을 실제 해보자. biggerpockers 계산기 이용

 

 

투자용 주택 평가

purchase

• price
• closing cost: 보통 구매가의 1~2%
• After repair value (ARV): 집을 수리할 계획인 경우
• 수리 비용: 수리 항목에 달림

loan detail

• loan amount:
• interest rate: 4%
• point charged: 
• loan term: 30 yrs

rental income: biggerpockets insight (유료), zillow rent price estimator

 

Expense

• tax: differ by state
• insurance
• repair & maintenance: 5%
• vacancy: 5%
• capital expenditure: 5%
• management fee: 10%
• HOA

 

Base hit (최소한): $100/한달/유닛, 8% Rrtuen on investment (ROI)

Home run (좋은 딜): $200/한달/유닛, 12% ROI

Grand slam (최고 딜): $300/한달/유닛, 15% ROI

 

분석 결과가 안좋다면, 남은 방법은? 그 집 주변을 잘 알고 있으면, 여러가지 시도를 해볼 수 있다. 렌트가 잘 나가는 동네라면, 렌트를 올리거나, 집을 리모델 해서렌트를 올리거나, 차고를 리모델 해서 방으로 만들어서 렌트를 주거나, 그 집에 이사 들어가서 한 유닛을 내가 쓰고, 나머지 유닛을 렌트를 주거나 (하우스 해킹). 여러 가지 방법을 시도 해 봐야한다. 

분석 결과를 문서 (PDF)로 만들어서 사람들에게 공유할 수 있다. 

 

 

5. 융자. 

• conventional loan
• partnetships
  • 파트너쉽을 맺어서, 파트너가 다운페이를 하게 하고, 당신이 딜을 찾아올 수도 있다. 
  • 브는 이런 방버으로 투자중이다. OpenDoorCapital 을 통해 자금 조달. 수익이 났을 때 브가 30%, 나머지 70%를 투자자에게 돌려준다. 
• hard money lenders/brrrr
• house hacking: 이 방법의 좋은점은 3.5% 다운페이를 하고 집을 구매할 수 있다. (book: House Hacking, Investing in real estate with low money down.) (Webinar from biggerpockets: my 3 favorite strategies for buying real estate without a lot of cash)

부동산 금융의 핵심: 좋은 딜을 찾는것. 

 

6. 끈기, persistence

어떻게 하면 오랫동안 지속적으로 이렇게 할 수 있을까? 

• mastermind group: 소모임 (3~5명) 을 만들어서 같이 한다. 매 주 한번씩 모여서 공유. 아니면 이미 있는 모임에 참여. biggerpockets forum에서 검색 가능
• daily journaling/tracking: 잠 잔 시간, 일어난 시간, 감사할 일, 일주일 목표, 지금 해야 할 가장 중요한 일 등 기록. 
  • habit tracking: reading real estate book, date w/ wife etc.
  • objective, why, roadblock
• performance coach: 개인 과외

 

지금은 부동산 경기가 과열되서 투자용 집 구매하기 좋은 시점인지 판단이 잘 서질 않지만 일단 90일 동안 꾸준히 해볼 생각이다.