[미국]BRRRR (집 사서, 고치고, 렌트주고, 재융자, 반복)

BiggerPocket 블로그에 보면 버 (BRRRR) 전략이 있다. 원 글은 여기 있고, 아래 내용은 내일을 번역 하면서 간추린 것이다. 

 

투자용 주택을 구입하는 전통적인 방법은 보통 이렇다. 집을 사면서 융자를 받고, 집을 고치고, 렌트를 주고. 이 방법은 일단 초기 투자금이 많이 필요하지 않다는 점에서 쉽다. 이 방법의 단점은 집을 사면서 다운페이를 보통 20~25% 하고, 나머지는 은행에서 융자를 받는데, 이 때 다운페이로 들어간 돈이 집에 묶인다는 점이다. 반면, 버 전략은 집을 사서, 고친 뒤, 상승된 집의 가치를 이용해서 은행에서 융자를 받고, 이를 다시 다음 집 재투자에 사용하는 것이다. 

 

1. 구매 (Buy)

구매를 일단 잘 해야한다. 안그럼 꽝이다. 은행에서는 보통 집 가치의 75% 정도는 담보 대출로 빌려준다. 그래서 일단은 75% 융자 받는걸 목표로 해라. 아니면 최소 70%. 왜냐하면 재융자 할 때마다 비용이 (은행 포인트, 어프레이절, 타이틀, 융자 수수료 등) 발생하기 때문. 집 구매 시 자금 조달을 어떻게 하느냐에 따라 총 구매 비용, 그리고 소유 비용이 달라진다. 어쨌든 집 수리 후 집 가치의 70% 아니면 75%를 담보대출 받는것을 목표로 해라. 

버 전략의 핵심은 집을 시장가보다 저렴하게 구입하고 총 지출을 집의 ARV (after repair value, 집 수리 후 집의 가치)의 75%를 넘지 않게 유지하는 것이다. 그러면 자금줄이 마르지 않게 하면서 집 구매를 계속 할 수 있게 된다. 예를 들어 시장에 7만불에 나온 집이 있다고 하자. 집을 고치고 시장에 내놨을 때 십만불 가치평가 받는것이 예상된다고 하자. 집 구매를 6만불에, 그리고 집 고치는데 만오천불 해서 총 칠만 오천을 지출 했다고 치자. 이 집의 가치평가를 십만으로 받을 수 있으면, 그리고 이른 바탕으로 융자를 칠만 오천을 받을 수 있다면 내가 초기 투자했던 칠만오천을 회수하면서 집이 한채 생긴것이다. 이 집에서 약간의 렌트 수익도 발생 할것이다. 이 전략이 가능하게 하려면 집 수리 목록을 바탕으로 ARV를 가능한 보수적이고 정확하게 추측할 수 있는 리얼터나 투자자의 도움이 필요하다. 이 예측값이 결정 되면 거기에 .75를 곱해라. 그게 당신의 목표치다.  집 구매 비용과 수리비의 합이 이 값과 같게 하는게 당신의 목표다. 그럼 집 가치 십만불을 담보로 잡고 75%를 융자를 받으면 당신의 초기 투자 비용 칠만 오천불을 다시 회수하는게 된다. 집 구매에 너무 비싼 값을 지불하면 수리비에 쓸 돈이 부족해서 생각지도 못한 수리비가 발행하면 낭패를 볼 수 있다. 

 

2. 수리 (Rehab)

늘 염두해야 할 두가지 사항이 있다. 

• 이 집에 사람이 살 만하게 고치려면 뭘 해야 하는가?
• 뭘 고쳐야 수리비에 쓴 비용보다 집 가치가 올라갈까?

잘만 고치면 집 수리비용만큼 집 가치를 올리는것은 그리 어려운 일이 아니다. 아래 목록은 굳이 필요 없는 것들이다.  

• granite countertops
• brazilian hardwood floor
• high-end stainless steel appliances
• bay windows
• skylights
• hot tubs
• chandeliers
• 지하실 수리
• 차고 수리

지하실이나 차고를 고치는것은 집 랜트 놓는데 아무 도움이 안된다. 대신 페인트를 하거나, 마루 바닥을 다시 칠하거나, 타일을 새로 까는것은 추천할 만 하다. 그리고 당연하게 들릴지 모르지만 집의 모양과 구조 그리고 기능에 문제가 없어야 한다. 

물론 집을 처음 구매 할 때는 상태가 안좋아 보일것이다. 상당한 정도의 수리를 요하는 집을 찾는것이 핵심이다. 그래야 다른 투자자가 그런 집을 지나칠 것이고, 파는 사람이 집을 더 싼 값에 팔 확률이 높기 때문이다. 반듯이 살펴야 하는 항목을 알아보면 다음과 같다. 

• roof: 지붕은 새로 하면 그 정도 가치는 쳐준다
• 고치다 만 주방: 오래된 주방은 보기엔 안좋아 보여도 아직 쓸만은 하다. 주방의 상태가 안좋으면 융자를 받기가 어렵기 때문에, 오히려 현금을 주고 사기는 쉽다.
• drywall 손상: 보통 벽이 손상된 집을 안좋아하고 겁내는데, 생각보다 수리비가 그리 많이 비싸지 않다
• 조경: 풀이 많이 자란 집을 보고 많은 투자자들이 돌아서는데 생각보다 개선하는데 비용은 굉장히 적은편이다. 몇백불만 써도 될지도 모른다. 
• 오래된 화장실: 화장실 완전히 고치는데 삼천에 오천불이면 된다. 화장실이 대부분 그리 크지 않고, 재료비나 노동자 임금도 그리 많이 안든다. 일단 수리 하고 나면, 주위에 있는 다른 집들의 시세만큼 방금 고친 당신집의 가치도 올라간다. 어차피 주변 집 시세 따라서 당신 집 시세도 영향을 받으니까. 
• 침실 갯수가 적은것: 1200 스퀘어핏인데 침실이 두개면, 수리 하면서 방을 한두개 더 만들 수 있는데, 그럼 집값이 확 올라간다. 어프레이절 높게 받는데 유리하다. 

일단 위 나열된 항목에 해당되는 집을 찾아서 적절한 가격에 수리만 잘 하고 나면 집 가치를 상다히 높일 수 있다. 

 

3. 랜트 (Rent)

은행에서 융자를 받으려면 일단 랜트를 줘야한다. 안그럼 융자가 안나온다. 잘 살펴서 매 달 꼬박꼬박 렌트를 낼 사람을 잘 찾아내야 한다. 그리고 어프레니저 (집 가치 평가하는 사람)도 사람이기 때문에 보이는것에 영향을 많이 받는다. 그래서 평가 당일 전에 미리 세입자한테 공지를 하고, 집을 잘 치워달라고 부탁해라. 집 가치 평가는 꼭 집 안도 살펴서 해달라고 해야한다. 그냥 밖에서만 보고 평가하면 집 가치를 낮게 받는 경향이 있다.  

버 전략과 관련해서 유의점이 있다. 이렇게 받는 모기지율이 전통적 방법 (집을 구매하면서 모기지 받는거)보다 높을것이다. 그러나 상관 없다. 어차피 은행돈 가지고 당신에게 유리하게 구릴 수 있으니. 하지만 매달 현금 흐름은 다른 방법에 비해 낮을 수 있다. 그래서 랜트 놓을 때 좀 더 주의를 요한다. 현금 흐름을 만들기 위해. 

 

4. 재융자 (Refinance)

은행을 찾을 때 고려할점

• 현금을 주는데를 찾아라
• 집 보유 기간. 어떤 은행은 최소 일정 기간 집을 보유 해야 융자를 내준다. 이런 조건 없이 바로 융자 내주는 집이 좋다. 

좋은 은행 어디서 찾나

• bigger pockets forum
• listsource, corelogic: 여기서 집이 있는 도시에서 non-owner occupants 에게 해준 융자 리스트를 찾아봐라. 아마 몇백불은 들거다. 

전에 비슷한 융자를 내줘본 은행이 있다면, 당신에게도 융자를 줄 확률이 높다. 은행에 최대한 많은 정보를 제공해라. 은행 직원도 사람이다. 그들이 쉽게 결정을 내리게 도와줘라. 융자를 잘 받기 위해서는 일단 집 가치 평가를 잘 받아야 하는데, 이는 집 수리 상태와 주변 시세에 달려있다. 현금을 집 하나에 묶어두는것은 큰 문제다. 가능하면 집을 구매하기 전에 융자에 대한 pre-approval 을 받아라. 

 

5. 반복 (Repeat)

문서 정리를 잘 하고, 시스템을 만들어라. 그럼 더 쉽게, 실수를 줄이면서 반복할 수 있다.