부동산

[미국] 부동산 70퍼센트 법칙 (70% rule)

Nirvana! 2021. 9. 21. 20:11

미국 부동산 투자에서, 특히 주택을 사서 랜트를 주고 수익을 내고 싶을 때 부동산의 가치와 현금 흐름을 자세히 살펴보는것이 중요하다. 그러나 시장에 나와있는 여러 집들을 일일이 자세히 들여다 보기란 사실 불가능 하고 효율적이지도 않다. 대신 간단하게 투자 가치가 있는 집들만 걸러낼 수 있는 방법이 있다면 그런 집들만 더 자세히 들여다 보면 되기 때문에 유용한다. 이런 때 사용되는 법칙들이 여럿 있는데 그 중 하나가 1퍼센트 법칙이고 또 하나가 70퍼센트 법칙이다. 이 법칙은 특히 집을 사서 고친뒤 다시 팔아서 수익을 내는 투자 방법 (영어로는 flip 이라고 한다)에 적용되는 법칙이다.

 

70퍼센트 법칙이란

다른 법칙처럼 이 방법도 계산 방법이 간단하다. 집을 사서 되파는데까지 들어가는 총 투자 비용이 집 판매 예상 금액 (영어로는 ARV, After Repair Value)의 70퍼센트를 넘지 않게 하라는 것이다. 예를 들어, 어떤 집을 수리해서 시장에 팔았을 때 예상 판매액이 십만불 이라고 하자. 그럼, 이 법칙에 따르면 이 집을 사서 수리하는 총 비용이 칠만불을 넘지 말게 하라는 뜻이다. 만일 예상 수리 금액이 이만불 이라고 하면 집 구매 비용은 오만불을 넘지 말아야 한다. 

 

왜 70퍼센트 법칙인가

이 법칙은 겉으로 봤을 때는 너무 당연하게도 투자 수익을 보장하는것 처럼 보인다. 위의 예를 든 집을 보자면 어떤 집을 오만불에 사서 이만불 들여서 고치고, 그 집을 십만불에 팔았다면 삼만불 이득을 본것이 아닌가. 그러나 이 법칙을 맹신해서는 안된다. 왜나하면 집을 사서 판매 고쳐서 팔기까지 상당히 많은 변수가 있을 수 있기 때문이다. 예를 들어 집을 사서 고치는 와중에 예상치 못한 하자를 발견해서 집 수리 비용이 예상치를 넘을 수도 있고, 아니면 수리 비용을 융자로 충당하려고 했는데 융자 비용이 예상보다 많이 나올 수도 있다. 이 법칙은 rule of thume, 그러니까 빨리 경험적으로 판단하고 싶을 때 쓰는 방법일 뿐 투자 가치가 있는지는 반듯이 자세한 분석이 필요하다.